青岛市地方税务局关于房地产交易代征有关税收问题的通知

各地方税务局、各分局，各房产管理局（处）、市房产登记中心：

    为加强对房地产业零散税源的征收管理，严格贯彻执行税收法律法规，促进我市房地产交易市场的发展，现将房地产交易代征有关税收问题通知如下：

    一、关于委托代征范围由各主管地方税务机关委托房屋所在地的房产登记管理部门，对在我市范围内进行房地产交易的单位和个人，在办理房屋所有权转移等房产登记发放《房屋所有权证》环节代收代缴营业税、城市维护建设税和教育费附加。对房地产开发企业开发销售的商品房，其应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加，应按规定向主管地方税务机关申报缴纳。

    由市地方税务局第一分局委托市房产登记中心（市房地产交易中心）代征市内四区房地产交易的销售不动产营业税、城市维护建设税、教育费附加。由各地方税务局委托房屋所在地的房产登记管理部门代征销售不动产营业税、城市维护建设税和教育费附加，具体委托时间由各相应单位协商确定。

    二、关于代征税种、税率和计税依据（一）按现行税收法律法规规定，对纳税人取得的销售不动产应税收入，按“销售不动产”税目依5%税率征收营业税，并按实际缴纳的营业税，依7%税率征收城市维护建设税和依3%附加率征收教育费附加。对外商投资企业、外国企业和外籍个人销售不动产的行为，暂不征收城市维护建设税和教育费附加。

    （二）纳税人销售不动产的计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用。

    （三）纳税人销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，按下列顺序核定其营业额：

    1.按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

    2.按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

    3.按市房产评估机构的评估价格核定。

    三、关于委托代征有关手续

    （一）根据《青岛市地方税务局关于代征税款的暂行办法》（青地税征[1995]15号文）规定，委托地税机关必须与代征人签订《税收代征委托书》，并发给代征人《委托代征税款证书》。具体手续由主管地方税务机关办理。

    （二）房产登记管理部门须严格按照税法的规定代征有关税费，对于特殊情况需办理缓缴、减免税款的，必须由主管地方税务机关出具证明。对纳税人拒绝房产登记管理部门代收税款的，房产登记管理部门应当在发放房屋权属证书之日起三个工作日内函告主管地方税务机关，由税务机关按有关规定处理。

    （三）各房产登记管理部门对代征税款应单独设置账簿，并如实向委托地税机关报送代征税款明细表等有关纳税资料，接受地税机关的税收检查。

    （四）主管地方税务机关和房产登记管理部门在《委托代征税款证收》规定的期限内，应按本通知规定执行。如需改变或取消《税收代征委托书》，应提前两个月以书面形式通知对方。

    四、其他事项

    （一）主管地方税务机关应及时将有关房地产税收政策书面通知代征人，对执行中遇到的问题，请及时向市局反映。

    （二）地方税务机关和房产登记管理部门要密切配合，通力协作，共同把我市房地产交易的营业税征收工作做好。

    （三）市地税局、市房产局联合下发的《关于委托代征房产交易营业税有关问题的通知》（青地税一[1996]22号）停止执行。